土地出让金返还用于拆迁或安置补偿的税务处理怎么做?

答：一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买回迁房

案例1：2017年1月房地产公司通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，房地产公司已缴纳10000万元。协议约定，土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产公司补助3000万元，在该项目土地上建设回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。其中受让建回迁房土地支付土地出让金900万元。

1.增值税的处理

房地产公司收到政府返还的土地出让金，应作为销售回迁房的预收款，按规定应预缴3%的增值税。

应预缴的增值税=3000÷(1+11%)×3%=81(万元)

房地产公司项目完工后房产移交给拆迁户时，应确认增值税的纳税义务，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，按11%的税率计征增值税。已预缴的增值税可以抵减。

销项税额=3000÷(1+11%)×11%=297.3(万元)

土地成本可抵减销项税额=900÷(1+11%)×11%=89.2(万元)

依据：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。

应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%。

2.土地增值税的处理

房地产公司收到的土地出让金返还款3000万元相当于回迁房应确认的土地增值税收入，房地产公司应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税。

房地产公司缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

回迁房一般属于普通住宅，应按普通住宅土地增值税预征率1.5%预缴土地增值税。

预缴土地增值税=(3000-81)×1.5%=43.785(万元)

土地增值税清算时，按项目增值率计算应缴的土地增值税，回迁房的增值率一般低于20%，免征土地增值税。已预缴的土地增值税可以抵减项目其他房产应缴的土地增值税。

3.契税的处理

房地产公司交纳土地出让金时，应缴纳契税，计税依据为10000万元。契税计入土地成本。

应征契税=10000×4%=400(万元)

依据：《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定，契税的计税依据，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;第八条的规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

4.企业所得税的处理

该业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还给房地产公司，用于购买房地产公司开发的回迁房，因此，房地产公

根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定：司取得的土地出让金返还款应当并入当期所得计征企业所得税。

土地出让金返还政策是怎样的?

有下列情形之一的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

(一)为公共利益需要使用土地的

(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的

(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的

(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的

(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条规定

国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。